承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主從建設(shè)單位接收公共設(shè)備設(shè)施和場地的過程，在2010年10月住建部發(fā)布《物業(yè)承接查驗辦法》以后，這種原來屬于規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)之間的自發(fā)行為變成了一種法定程序。怎么才能不辱使命地做好承接查驗工作，今天向大家簡明扼要地介紹承接查驗的步驟和要點：

一般步驟

第一步：

地產(chǎn)項目部向物業(yè)服務(wù)中心移交竣工資料，移交資料的內(nèi)容參考附件，交接前對檔案的裝訂質(zhì)量、是否有目錄等表觀情況進行查驗，對欠缺的資料登記在案，雙方確認并在補齊后再次移交。物業(yè)服務(wù)中心要持續(xù)跟蹤資料的移交進展，直至所有資料完成移交。

第二步：

接到地產(chǎn)公司向物業(yè)發(fā)來的關(guān)于承接查驗的工作配合或邀請后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)該在10日內(nèi)成立接管驗收小組，組員需要包括水電設(shè)備、智能化設(shè)備、設(shè)施管理方面的專業(yè)人士，準備前期介入的相關(guān)記錄和相關(guān)圖紙。

第三步：

根據(jù)各單項工程具備驗收條件時間表，服務(wù)中心組織相關(guān)人員進行現(xiàn)場驗收。

第四步：

將驗收過程發(fā)現(xiàn)的問題書面反饋至地產(chǎn)公司，請其確認整改方案及完成時間、責(zé)任人，資料存檔。

第五步：

整改完成后復(fù)查時需要在整改跟蹤記錄上確認整改情況，如存在新發(fā)現(xiàn)的問題，一并二次匯總書面反饋至地產(chǎn)公司。

第六步：

總體查驗及整改需要在入住前完成，服務(wù)中心向地產(chǎn)項目部發(fā)送接管通知，未整改完成的項目及地產(chǎn)公司確定不需要整改的項目進行書面簽字確認，要求項目部向服務(wù)中心提供移交工程各參建單位名錄，持續(xù)跟蹤地產(chǎn)公司工程驗收資料的移交。

關(guān)注要點

1、房屋主體工程查驗

主體工程驗收需要房屋主體的竣工圖紙及文字資料移交完成，高層建筑承接查驗前，物業(yè)服務(wù)中心需提前安排維修或安全人員對樓內(nèi)的消火栓、應(yīng)急燈、疏散指示燈、煙感報警頭的現(xiàn)場完好情況進行檢查。查驗過程中重點對地下車庫及人防工程等有排水設(shè)施的主體驗收時，需要現(xiàn)場對水泵進行啟動測試。

2、園建工程查驗

園建工程查驗需要竣工圖紙移交完成，各種苗木數(shù)量、規(guī)格清單、各種燈具、水點、水泵、配電箱等清單編制移交完成；綠化班（外包養(yǎng)護單位）提前核對苗木清單，維修班的電工、水暖工要提前核對燈具、水泵等清單，對園區(qū)電氣的線路走向及回路分配、給水線路走向同竣工圖紙進行核對，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗重點是現(xiàn)場對電氣回路、水泵等進行啟動測試。

3、消防工程查驗（公建、高層樓梯間、人防、車庫等部位）

消防工程的查驗前提是消防竣工圖紙及消防檢測報告移交完成，消防設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，施工安裝單位對物業(yè)公司的相關(guān)維護及操作人員進行培訓(xùn)（消防主機的使用）完成，做好培訓(xùn)記錄。消防工程查驗需要重點對現(xiàn)場報警回路（煙感、手報按鈕等）、水泵聯(lián)動等進行啟動測試，報警地址碼是否準確以及消防系統(tǒng)是否上水進行核實，發(fā)現(xiàn)的問題物業(yè)服務(wù)中心及時完成匯總，請地產(chǎn)公司確認整改方案及時間節(jié)點，驗收記錄存檔。并持續(xù)跟進整改進展并及時進行通報。

4、設(shè)備房查驗（中控室、水泵房、變電所、鍋爐房、空調(diào)機房等）

設(shè)備房查驗前需要先檢查設(shè)備安裝竣工圖紙移交是否完成，專業(yè)管理部門檢測驗收合格，各種設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，地產(chǎn)項目部組織施工安裝單位對物業(yè)公司的相關(guān)維護及操作人員進行培訓(xùn)完成，做好培訓(xùn)記錄。查驗工程中要現(xiàn)場對各種設(shè)備進行啟動測試。

5、智能化系統(tǒng)查驗

系統(tǒng)竣工圖紙移交完成各種設(shè)備調(diào)試完成且具備啟動條件，各種設(shè)施設(shè)備清單編制移交完成，施工單位對物業(yè)維護人員進行操作培訓(xùn)完成后就可以開始查驗，現(xiàn)場需要對各種智能化設(shè)備功能實現(xiàn)情況，施工規(guī)范性進行查驗。

6、園區(qū)給排水系統(tǒng)查驗

給排水系統(tǒng)的查驗在竣工圖紙移交完成，管井內(nèi)的雜物清理完畢后即可開展。為了提高查驗效率，維修人員可以提前核對給排水井室及化糞池的位置、數(shù)量進行核對，了解走向是否與竣工圖紙吻合，現(xiàn)狀與圖紙不符則要求施工單位重新繪制竣工圖。查驗的重點是現(xiàn)場抽查化糞池及井室內(nèi)部的清理、井壁抹灰、井蓋安裝情況，特別關(guān)注排水系統(tǒng)的放坡等是否合理。

7、電梯查驗（含機房）

電梯完成調(diào)試具備啟動條件，質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局出具了驗收報告、檢測報告以及檢測合格證移交完成，施工人員對電梯的整改維修基本完成即可開展電梯的承接查驗工作。電梯的承接查驗需要現(xiàn)場對電梯進行運行測試，檢查機房及井道內(nèi)的設(shè)備安裝情況，五方對講的通暢情況，安全觸板或光目的靈敏度等。