在物業(yè)管理實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到諸如業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題，或以鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物等現(xiàn)象為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；開(kāi)發(fā)商以已經(jīng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理拒絕承擔(dān)保修責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)以規(guī)劃設(shè)計(jì)不完善為由拒絕承擔(dān)業(yè)主家中被盜的賠償責(zé)任等，究竟誰(shuí)是誰(shuí)非？個(gè)中滋味真是耐人尋味。

其實(shí)，稍加思索，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些表面糾纏不清的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)在于，由種種原因所導(dǎo)致的物業(yè)管理市場(chǎng)主體法律關(guān)系不清。眾所周知，物業(yè)管理市場(chǎng)是由開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)主體構(gòu)成的。那么，厘清物業(yè)管理市場(chǎng)的法律關(guān)系，首先我們應(yīng)該清楚的是在一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)到物業(yè)管理的整體過(guò)程中，這三方究竟都存在著哪些法律關(guān)系，在不同的法律關(guān)系中主體是誰(shuí)，主體的權(quán)利與義務(wù)是什么。

一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)到物業(yè)管理的整體過(guò)程，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和管理等階段。在這些階段中，與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有關(guān)聯(lián)性的法律關(guān)系有四個(gè)：

一是銷售階段的房屋買(mǎi)賣關(guān)系，也就是在銷售階段，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)買(mǎi)受人（即購(gòu)房人，也是未來(lái)的業(yè)主）通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣合同，雙方建立的房屋買(mǎi)賣法律關(guān)系；

二是前期物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，也就是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建立起來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系；

三是業(yè)主物業(yè)管理階段，即業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，也就是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，建立起來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系；

四是業(yè)主大會(huì)成立后，以業(yè)主大會(huì)制度為基礎(chǔ)，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主通過(guò)簽訂管理規(guī)約，雙方建立的業(yè)主自治管理法律關(guān)系。

從實(shí)踐看，物業(yè)管理市場(chǎng)法律關(guān)系的亂象，主要表現(xiàn)在前期物業(yè)管理階段業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆房屋買(mǎi)賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，以及在物業(yè)管理階段，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理的法律關(guān)系。

前期物業(yè)管理階段

現(xiàn)象：業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未承擔(dān)保修責(zé)任、解決建筑質(zhì)量問(wèn)題為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

這是因?yàn)闃I(yè)主混淆了房屋買(mǎi)賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同所形成的兩個(gè)不同的法律關(guān)系。建筑質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任，是房屋買(mǎi)賣合同所規(guī)定的內(nèi)容，其法律關(guān)系主體是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。業(yè)主之所以會(huì)產(chǎn)生這種混淆與誤解，一是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定的誤讀；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表開(kāi)發(fā)商辦理入住帶來(lái)的主體身份誤解；三是業(yè)主對(duì)部分開(kāi)發(fā)商將保修責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的主觀化擴(kuò)大。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！庇腥藢⑵湔`讀為房屋買(mǎi)賣合同即是前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)同樣的責(zé)任與義務(wù)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。其實(shí)，這一規(guī)定是要求在房屋買(mǎi)賣合同內(nèi)容中應(yīng)有物業(yè)管理方面的內(nèi)容，即要求開(kāi)發(fā)商在銷售房屋的同時(shí)，應(yīng)提供相配套的物業(yè)管理服務(wù)，并對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)作出相應(yīng)的承諾，是對(duì)開(kāi)發(fā)商的約束性要求。并不是說(shuō)房屋買(mǎi)賣合同與前期物業(yè)服務(wù)合同歸一，房屋買(mǎi)賣合同的法律關(guān)系主體仍然是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)買(mǎi)受人，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)。因此，房屋保修責(zé)任人是開(kāi)發(fā)商，凡是在保修期內(nèi)的建筑質(zhì)量問(wèn)題都應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，建筑質(zhì)量問(wèn)題不能成為業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由。

業(yè)主辦理入住時(shí)，是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的，因而許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為辦理入住的主體，自然是房屋買(mǎi)賣合同的主體。因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)保修，如果問(wèn)題得不到解決，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行合同，理應(yīng)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其實(shí)，辦理入住是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間履行房屋買(mǎi)賣合同的行為。從權(quán)屬關(guān)系看，入住是開(kāi)發(fā)商將已建好且竣工驗(yàn)收合格并具備使用條件的物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)按照法律程序交付給業(yè)主的過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間物業(yè)及物業(yè)產(chǎn)權(quán)的交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)入住的辦理，是接受開(kāi)發(fā)商的委托并根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或辦理入住委托合同的約定，代表開(kāi)發(fā)商與業(yè)主履行入住手續(xù)的，房屋買(mǎi)賣合同法律關(guān)系的主體仍然開(kāi)發(fā)商與業(yè)主，不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在物業(yè)管理實(shí)踐中，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋保修委托合同，將房屋建筑質(zhì)量保修責(zé)任委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表開(kāi)發(fā)商來(lái)履行房屋買(mǎi)賣合同中約定的保修期內(nèi)的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題的保修義務(wù)。當(dāng)房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主看到的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承擔(dān)保修責(zé)任，自然就會(huì)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是保修主體，并將這種認(rèn)識(shí)擴(kuò)大到所有的保修項(xiàng)目。其實(shí)，在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是開(kāi)發(fā)商的受托人，代表開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，房屋買(mǎi)賣合同的主體仍然是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主，不包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行保修期限內(nèi)的保修義務(wù)，其所違反的也只是與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋保修委托合同，并沒(méi)有違反與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未承擔(dān)保修責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

當(dāng)業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提出保修要求時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)以已經(jīng)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理為由拒絕承擔(dān)保修責(zé)任。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在這里是故意混淆了房屋買(mǎi)賣合同與物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，采取了偷梁換柱的手法，將房屋買(mǎi)賣合同的主體歸結(jié)到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上。

還有一種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為搞好與業(yè)主的關(guān)系，委曲求全地承擔(dān)了一些保修期限內(nèi)小的保修項(xiàng)目，結(jié)果業(yè)主誤認(rèn)為是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。當(dāng)大的保修項(xiàng)目出現(xiàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)力承擔(dān)，業(yè)主以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行保修義務(wù)，造成矛盾糾紛。實(shí)質(zhì)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)混淆了房屋買(mǎi)賣合同與物業(yè)服務(wù)合同的法律關(guān)系，承擔(dān)了不該承擔(dān)的責(zé)任所導(dǎo)致的。這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要以履行合同為己任，不要盲目承擔(dān)合同約定以外的責(zé)任，防止帶來(lái)不必要的麻煩。

業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)管理階段

現(xiàn)象：在業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主往往會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有或沒(méi)完全履行合同為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其具體事由包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)保潔、秩序維護(hù)或維修養(yǎng)護(hù)不到位，以及鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等。

這里的許多事由是與物業(yè)服務(wù)合同無(wú)關(guān)的，實(shí)質(zhì)是業(yè)主混淆了物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理的法律關(guān)系。我們只要仔細(xì)閱讀住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及一些省市《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》、《臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》，不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同的約定中并不包括對(duì)諸如鄰居噪音干擾、樓道擺放物品、高空拋物、寵物擾民等行為進(jìn)行管理的內(nèi)容。對(duì)這些行為的約束與管理，在《臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》中是有相關(guān)或相近規(guī)定的。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十三條亦有明確規(guī)定：“……業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！边@不僅是賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員進(jìn)行自治管理的法律權(quán)力，還是對(duì)自治管理內(nèi)容的一個(gè)法律規(guī)定。因此，對(duì)這些行為的約束與管理，屬于業(yè)主自治管理法律關(guān)系的范疇，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)關(guān)，業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有約束這些行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

之所以會(huì)出現(xiàn)這種法律關(guān)系的混淆，其原因主要是業(yè)主，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同意識(shí)薄弱。在物業(yè)管理活動(dòng)中，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方合法權(quán)利與義務(wù)的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同，但是業(yè)主往往認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)既然收繳了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)該滿足業(yè)主的一切需要。對(duì)于合同的約定，很多業(yè)主無(wú)論是在辦理入住簽署前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，還是在業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)公示時(shí)都表現(xiàn)出漠不關(guān)心，有的甚至說(shuō)：不用看，不管合同怎么規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是來(lái)服務(wù)的，就得什么都管。造成業(yè)主合同意識(shí)薄弱的原因，除了傳統(tǒng)文化、國(guó)民法律意識(shí)淡漠等因素外，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一些理念上的誤導(dǎo)，也負(fù)有不可推卸的責(zé)任，如“為了業(yè)主的一切”云云。這些理念合同意識(shí)淡薄，在業(yè)主合同意識(shí)薄弱的大環(huán)境下，對(duì)業(yè)主超出合同約定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供管理服務(wù)的做法，起到了推波助瀾的效果。

另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越合同規(guī)定進(jìn)行管理服務(wù)的行為，也是造成業(yè)主誤解的原因。如寵物擾民，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在管理區(qū)域的公共場(chǎng)所，從保潔、秩序維護(hù)的角度去進(jìn)行勸阻，規(guī)范寵物主人的行為，但無(wú)權(quán)強(qiáng)令其不得飼養(yǎng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“越位”管理，強(qiáng)化了業(yè)主混淆物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主自治管理法律關(guān)系的客觀環(huán)境，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出更多超出合同約定的要求，造成不必要的矛盾與糾紛。因而，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)合同意識(shí)、自我保護(hù)意識(shí)，以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2011年第02-03期