第一項(xiàng)技能:擬定計(jì)劃

　　管理工作的第一步是擬定計(jì)劃。孫子兵法第一篇“始計(jì)篇”告訴我們，所有的作戰(zhàn)開始于計(jì)劃，品管大師戴明博士的管理循環(huán)PDCA，也是從計(jì)劃開始。因此，作為經(jīng)理人的首要任務(wù)就是能夠制定清晰有效的工作計(jì)劃。

　　第二項(xiàng)技能: 果斷決策

　　作為職業(yè)經(jīng)理人，他們的職責(zé)是制定決策并領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)行。而在這個(gè)的過程中存在著許多變量，這就要求他們必須能夠迅速果斷的進(jìn)行決策，這是奠定計(jì)劃成功的基礎(chǔ)。例如戰(zhàn)略上該加強(qiáng)基礎(chǔ)服務(wù)還是拓展增值服務(wù)?人才要從內(nèi)部培養(yǎng)還是外部聘任?果斷不等于武斷，作這些決策時(shí)，既要考慮競爭方的變量，也要想到時(shí)間與資源等因素的限制，因?yàn)樗麄兌紩?huì)影響到最終決定產(chǎn)生的效果。

　　決策的技能包含有前提假設(shè)、推論能力，以及信息的收集整理、分析、歸納能力，邏輯判斷、搏奕競局理論，最好基于真實(shí)調(diào)研數(shù)據(jù)去做決策。

　　第三項(xiàng)技能: 解決問題

　　沒有任何一個(gè)企業(yè)是沒有問題存在的，像品牌形象不佳、服務(wù)品質(zhì)差、人力不足、士氣不高、財(cái)務(wù)困窘、收費(fèi)率下滑、拖拉等，這些問題永遠(yuǎn)是物業(yè)企業(yè)的頭等疾患，誰能妥善解決這些問題，誰的企業(yè)就能走得更遠(yuǎn)。解決這些問題須要的技能是界定問題、收集資料、分析情況、找出問題根源，最后運(yùn)用創(chuàng)造能力提出解決方案。

　　所以，一個(gè)稱職的物業(yè)經(jīng)理人必須擁有這些知識，以及各種處理技巧，才能在競爭中協(xié)助企業(yè)走出自己的路。

　　第四項(xiàng)技能: 制定標(biāo)準(zhǔn)

　　沒有規(guī)矩不能成方圓，面對目前標(biāo)準(zhǔn)化程度還很低的物業(yè)公司來說，制定切實(shí)可行的體系標(biāo)準(zhǔn)就顯得尤為重要了。物業(yè)公司中的事情，可以分成兩大類，一種是周期性、經(jīng)常性、例行性的，比如服務(wù)質(zhì)量管理、項(xiàng)目拓展、成本管理、企業(yè)投訴等，另外一種是特殊性、非例行性的，如意外事件等。

　　物業(yè)經(jīng)理人必須先把前一種任務(wù)，盡快標(biāo)準(zhǔn)化，以便于企業(yè)的正常運(yùn)作，之后集中精力處理特殊性的任務(wù)。許多企業(yè)未能將例行性任務(wù)進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，于是日常運(yùn)作中產(chǎn)生的變化占用了管理人員大量的精力，這會(huì)讓部屬無所適從，大小事情都要向上報(bào)告，影響工作效率。

　　第五項(xiàng)技能: 成果管制

　　企業(yè)運(yùn)作中產(chǎn)生的有效結(jié)果，不僅需要有正確的決策，也需要一定的執(zhí)行能力。在這個(gè)環(huán)節(jié)上，如何有效的管制質(zhì)量、成本、效率與服務(wù)水平，就有賴于物業(yè)經(jīng)理人的高超技能了。約束太多，員工處處絆手絆腳，士氣低落;約束不足，則會(huì)容易出現(xiàn)漏洞，提高運(yùn)行成本。管制能力主要考驗(yàn)有幾方面：分清該管與不該管的事，將事后處置提前為事前管理與事中管理，促進(jìn)各部門進(jìn)行自主管理，由外部控制逐漸演變?yōu)樽晕夜芾怼?/SPAN>

　　第六項(xiàng)技能: 績效考核

　　每一個(gè)員工都期望自己的努力能得到應(yīng)有的肯定與報(bào)酬，而企業(yè)士氣也同時(shí)受到考核公正與否的影響，要讓員工短期達(dá)到良好的表現(xiàn)，運(yùn)用威脅與利誘手段都可以做得到，但如果要建立持續(xù)的績效，就需要有公正合理的考核辦法與激勵(lì)機(jī)制了?？冃Э己说募寄馨瑥膽?zhàn)略的高度找出關(guān)鍵績效指標(biāo)(KPI)、將績效指標(biāo)轉(zhuǎn)換成為員工行為標(biāo)準(zhǔn)、制訂績效標(biāo)準(zhǔn)與評價(jià)成果的面談溝通技巧、績效檢討與指導(dǎo)修正的能力，以及不同類型性格員工的激勵(lì)策略。

　　第七項(xiàng)技能: 團(tuán)隊(duì)建設(shè)

　　一個(gè)集體必須有三方面的要素才能稱得上是團(tuán)隊(duì)：一是目標(biāo)要集中，二是成員間和諧互助，三是工作方法保持一致，并有與適當(dāng)?shù)膹椥?。團(tuán)隊(duì)建設(shè)的技能主要有：建立共同愿景與目標(biāo)的能力，調(diào)和與應(yīng)用成員差異的能力，制定共同規(guī)范、整合新進(jìn)人員的能力，從經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)引導(dǎo)團(tuán)隊(duì)找尋正面方向的能力，促進(jìn)健康的沖突的能力等等。

　　第八項(xiàng)技能: 領(lǐng)導(dǎo)能力

　　企業(yè)最缺乏的資源是管理型的領(lǐng)導(dǎo)人才，是能夠不斷自我超越，嚴(yán)以律己，顧全大局，能使員工信服并能夠產(chǎn)生正面結(jié)果的人才。員工多了什么人都有，如何使企業(yè)中形形色色的人有效的一起工作，如何促使員工從表面服從到真心奉獻(xiàn)，如何使士氣低落的人重振士氣，如何使成功的人不致于志得意滿而停滯不前，如何使軟弱的人有勇氣，如何使粗心的人不致釀成大禍，如何使利益不同的人相互支持，這些都有賴于物業(yè)經(jīng)理人的領(lǐng)導(dǎo)技能。領(lǐng)導(dǎo)技能主要是分辨部屬的特性與現(xiàn)況，選擇適當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，情緒的認(rèn)知，控制與調(diào)節(jié)，激勵(lì)能力，塑造共識，堅(jiān)定的信念與意志力。

　　第九項(xiàng)技能: 培育部屬

　　中國人自古有留一手的習(xí)性，特別是物業(yè)行業(yè)，俗話也說教了徒弟，餓了師父。在過去，由于經(jīng)濟(jì)主體是以個(gè)人生產(chǎn)力為主，而且信息的取得與交換非常緩慢，因此誰能有獨(dú)家秘方或武林秘笈，絕對要好好隱藏，才能顯出獨(dú)特性與差異性。但現(xiàn)在的局面已經(jīng)不同于前，無法靠一個(gè)人的絕活闖天下，企業(yè)要成功，便需要廣納人才。

　　但是人才不是天生的，學(xué)校里傳授的知識有限，而各個(gè)企業(yè)存在的差異性也很大，因此能否有效培養(yǎng)出骨干員工便成為重要的關(guān)鍵能力。評鑒經(jīng)理人的能力，不單單是看他的工作成效，對于提高員工工作能力，也是工作中的的看職責(zé)。培養(yǎng)部屬的能力包含評鑒培訓(xùn)需求、制定培訓(xùn)目標(biāo)、編寫培訓(xùn)教材、制定各種教學(xué)方法、應(yīng)用教學(xué)工具以及評鑒培訓(xùn)成果等。

　　第十項(xiàng)技能: 主持會(huì)議

　　會(huì)議是企業(yè)內(nèi)部互相溝通信息、交換意見以及形成決策的重要活動(dòng)。鑒別會(huì)議的類型，事先做好會(huì)前的準(zhǔn)備工作，議題的選定，確認(rèn)參與會(huì)議的人員，做好場地的布置、座位安排，以及如何作會(huì)議記錄、如何處理爭議、如何引導(dǎo)發(fā)言、如何歸納會(huì)議結(jié)論，并做好會(huì)后跟進(jìn)，進(jìn)行未盡事宜協(xié)調(diào)等，這些都是物業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該掌握的技能。

　　第十一項(xiàng)技能: 溝通表達(dá)

　　簡單的說，經(jīng)理人的主要任務(wù)便是不斷的溝通，所以，清晰、精準(zhǔn)、有效的溝通表達(dá)能力，是每一位物業(yè)經(jīng)理必須的素質(zhì)。表達(dá)技能主要在于目的的確認(rèn)，了解對象，然后用清晰的邏輯、相宜的修辭，以及配合聲調(diào)、肢體語言、表情的搭配等有效的傳遞意圖。

　　第十二項(xiàng)技能: 個(gè)人管理

　　作為服務(wù)業(yè)的經(jīng)營者，更應(yīng)愿意從自身出發(fā)，不斷超越自我，突破自我，以身作則，成為部屬的表率。個(gè)人管理首先從時(shí)間管理著手，每個(gè)人每一天只有24小時(shí)，這是最公平的一件事，因此人生成敗、績效好壞、企業(yè)興衰都決定于每一位經(jīng)理人對時(shí)間的有效運(yùn)用。當(dāng)您做這件事時(shí)，便無法從事其它事情，所以如何有效運(yùn)用時(shí)間，是個(gè)人管理的首要任務(wù)。

　　其次是終身學(xué)習(xí)，特別是系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)。另外一件重要的個(gè)人管理課題便是保持健康。最后一項(xiàng)需要個(gè)人管理的便是EQ，所謂的情緒商數(shù)，如何保持快樂的心情，如何維持高昂的斗志，如何自我激勵(lì)，并且不受外在環(huán)境的干擾與影響等。職業(yè)經(jīng)理人能做好個(gè)人管理，才能確保在日常工作中，不論遇到何種情況，都能保持最佳狀況。

此文分享自中國物業(yè)管理