設(shè)施管理之所以與物業(yè)管理密切相關(guān)，緣自其涉及的對(duì)象和空間的高度重疊，但是它們之間動(dòng)作和目標(biāo)的不同卻會(huì)將事情導(dǎo)向兩個(gè)完全不同的結(jié)果。如果我們把物業(yè)看作一個(gè)物，首先得肯定物業(yè)存在大小、形狀、性能、空間、方位，以及光潔度、完好度、損耗度等物理性；同時(shí)物業(yè)不屬于自然物而是按人類(lèi)需要產(chǎn)生的建造物，所以物業(yè)還具有按使用需求決定的使用價(jià)值，以及按交換需求決定的商品性的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從根源上去區(qū)別，物業(yè)管理就是盡可能在特定生命周期里維持和修復(fù)物業(yè)在建造完成時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)物理價(jià)值。這里的“標(biāo)準(zhǔn)”特指行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。而委托型物業(yè)管理的內(nèi)容略有不同，除了遵守行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，還要遵守雙方的契約標(biāo)準(zhǔn)（比如行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中說(shuō)保持公地整潔，契約標(biāo)準(zhǔn)則可以具體約定為公地范圍目測(cè)可見(jiàn)異物停留時(shí)間不超過(guò)一小時(shí)，平均每10平方米不超過(guò)一件等）。而設(shè)施管理則是按照物業(yè)所有人的需要盡可能發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值，例如辦公空間及內(nèi)部各種設(shè)施如何構(gòu)建和重置才能讓員工身心舒暢而又干勁十足，零售空間如何提供最佳環(huán)境和刺激消費(fèi)欲望以使顧客流連忘返。物業(yè)的資產(chǎn)管理則是管理物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是對(duì)物業(yè)以貨幣量衡形式進(jìn)行的租、售、置換、抵押、信托等交易活動(dòng)的管理。

這樣的分析未必到位，卻有助于我們比較簡(jiǎn)單地區(qū)分物業(yè)管理和設(shè)施管理的差異。首先設(shè)施管理是為了物業(yè)用得值而物業(yè)管理是使物業(yè)維護(hù)得好；其次，因?yàn)椤坝玫弥怠钡臉?biāo)準(zhǔn)來(lái)自于業(yè)主的主觀認(rèn)同，而“維護(hù)得好”的標(biāo)準(zhǔn)則主要來(lái)自于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和契約標(biāo)準(zhǔn)，這將決定設(shè)施管理是一個(gè)更為復(fù)雜和高超的管理人與委托人之間的溝通過(guò)程。另外，由于設(shè)施管理注重物業(yè)的使用，而這正是人性的差異所在，使其在物權(quán)分散、難以統(tǒng)一使用意見(jiàn)的物業(yè)（比如公寓式住宅或住宅小區(qū)）就難有用武之地，物權(quán)高度集中的辦公、商業(yè)、會(huì)展、工場(chǎng)、物流或其他主題物業(yè)綜合體，設(shè)施管理則大有可為。

不得不面對(duì)物業(yè)管理在小業(yè)主居多的物業(yè)小區(qū)困局，矛盾和糾紛的主要起點(diǎn)基本都是在“維護(hù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”發(fā)生改變的拐點(diǎn)，不交費(fèi)、改擴(kuò)建、降標(biāo)準(zhǔn)、要提價(jià)等都是這個(gè)改變所引發(fā)。前面說(shuō)了保持業(yè)主入伙時(shí)物業(yè)最佳物理狀態(tài)其實(shí)是物業(yè)管理的終極目標(biāo)，最極端的辦法是封起來(lái)不用，這顯然又有悖于物業(yè)管理的存在意義，因此物業(yè)狀態(tài)在管理和使用過(guò)程中的持續(xù)走差就是必然。要改變或阻止物業(yè)狀態(tài)下滑的兩個(gè)要件是增加維護(hù)投入和改變業(yè)主使用方式，而這兩個(gè)要件只有業(yè)主才能具備和履行，管理者需要的只是遵守國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主契約標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行即可。排除業(yè)主和管理者雙方可能存在的故意違約，專(zhuān)業(yè)宣講的不足和制度安排上的錯(cuò)誤在于：輿論、政府、業(yè)主、甚至管理人自己，都太多地認(rèn)為這是屬于管理方的問(wèn)題了?！拔飿I(yè)服務(wù)”或?qū)⒈粴v史證明是個(gè)苦澀的笑話，管理人放棄行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和契約標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)而滿(mǎn)足眾口紛繁的業(yè)主之物業(yè)使用價(jià)值終將不斷重復(fù)地行差踏錯(cuò)。

設(shè)施管理正在填補(bǔ)這個(gè)需求缺口，前提是需求的統(tǒng)一或者出現(xiàn)分歧時(shí)有簡(jiǎn)易而強(qiáng)有力的程序使其統(tǒng)一。這能說(shuō)明為什么蓬勃發(fā)展的中國(guó)城市，尤其是產(chǎn)權(quán)集中的各類(lèi)非住宅綜合體與設(shè)施管理之間相互青睞。設(shè)施管理的主要特性注定城市大業(yè)主所有的物業(yè)（例如大公司不動(dòng)產(chǎn)）將是它的演武場(chǎng)，這就必然使其專(zhuān)業(yè)價(jià)值在中國(guó)大陸前景大好。

然而“設(shè)施管理”依舊來(lái)自歐美，同任何一個(gè)舶來(lái)文化一樣，中國(guó)大陸產(chǎn)學(xué)兩界的深究不夠與競(jìng)爭(zhēng)隔閡嚴(yán)重制約了設(shè)施管理的價(jià)值發(fā)揮。

三十年前讀《約翰·克里斯多夫》，開(kāi)篇即被“江聲浩蕩”的中文韻律所吸引，繼而一個(gè)寒假浸淫其中不能自拔。我不懂法文，無(wú)法比對(duì)兩者原意，但是愿意接受譯者傅雷先生學(xué)貫中西人文哲理，因而才能洞穿法文字義，用中文直傳其中真諦和意境。反觀今天大陸，在文化與學(xué)科間能自由穿越于中西的學(xué)者似乎絕跡，就連“設(shè)施管理”字面都飽受爭(zhēng)議，意思解釋也莫衷一是。大陸不少學(xué)者直接將過(guò)去“工程設(shè)備管理”搬到物業(yè)管理中來(lái)，許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)同是其屬下設(shè)備維修維護(hù)的另一種時(shí)髦說(shuō)法。這種現(xiàn)象廣泛地存在因而令我質(zhì)疑“設(shè)施管理”一詞對(duì)其內(nèi)涵表達(dá)所帶來(lái)的中文歧義，甚而懷疑我自己上面一番拋磚引玉的探析也可能是一個(gè)笑話。是“空間效率管理”嗎？還是“物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理”呢？“留聲機(jī)”時(shí)代我們可以無(wú)法理解什么是MP4，可是至今大眾都已心領(lǐng)神會(huì)的MP4為什么還是沒(méi)有一個(gè)神形皆達(dá)通俗易懂的中文名稱(chēng)呢？難道我們可以把數(shù)學(xué)學(xué)也叫做ML嗎？尤其“設(shè)施管理”涵蓋的是一套完整體系的管理科學(xué)和行為，我們不應(yīng)該容忍FM這兩個(gè)毫無(wú)寓意、表情呆滯并且必然帶來(lái)大量分歧的字符繼續(xù)流行。我們的院校不斷重復(fù)印發(fā)的專(zhuān)業(yè)教科書(shū)與運(yùn)用現(xiàn)實(shí)恍若隔世，顯見(jiàn)的學(xué)術(shù)命題卻鮮見(jiàn)有價(jià)值的研究。

另一個(gè)阻礙來(lái)自不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)企和國(guó)資項(xiàng)目嚴(yán)重存在的市場(chǎng)封閉，和外資企業(yè)同樣勢(shì)利的技術(shù)封閉，使得優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)更像一個(gè)賭場(chǎng)，每人都希望捂緊自己的牌和看到別人的牌。技術(shù)和專(zhuān)業(yè)層面的隔閡一旦不能從學(xué)院和職業(yè)教育中打破，職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更難奢望有真正的專(zhuān)業(yè)交流。而專(zhuān)業(yè)人士的各行其是，將直接降低公眾和業(yè)主對(duì)其專(zhuān)業(yè)化程度和意義的信任，最終還是會(huì)制約全體專(zhuān)業(yè)人士和企業(yè)的發(fā)展。

對(duì)學(xué)業(yè)有專(zhuān)攻的不夠尊重也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)麻煩。正如一些傳統(tǒng)物業(yè)管理人士說(shuō)了多年的“早期介入”因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一直當(dāng)作耳旁風(fēng)到現(xiàn)在幾乎偃旗息鼓。由于他們堅(jiān)持認(rèn)為不是自身問(wèn)題而是那些開(kāi)發(fā)商固執(zhí)而沒(méi)有慧眼，所以說(shuō)些酸溜溜的話等著看開(kāi)發(fā)商們出洋相。真實(shí)的原因卻是開(kāi)發(fā)企業(yè)總是站在比物業(yè)管理高一級(jí)的臺(tái)階上看問(wèn)題，如果物業(yè)管理不足以解決開(kāi)發(fā)企業(yè)和大業(yè)主關(guān)心的設(shè)施管理和資產(chǎn)管理問(wèn)題，那么他就只能安心做幫手和扶手，無(wú)法升級(jí)為智囊和參謀。正如今天我們看到了一些開(kāi)發(fā)企業(yè)撒手過(guò)快，將散售型物業(yè)交到了傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)手中，卻讓他們?yōu)闃I(yè)主承擔(dān)起設(shè)施管理甚至是資產(chǎn)管理的責(zé)任，后果自然不堪。

還有一些分歧是應(yīng)該將物業(yè)管理歸入設(shè)施管理還是將設(shè)施管理歸入物業(yè)管理，為此不少專(zhuān)業(yè)人士也在爭(zhēng)執(zhí)。我在想假如沒(méi)有數(shù)學(xué)學(xué)的時(shí)候，代數(shù)、幾何和函數(shù)應(yīng)該把誰(shuí)歸入誰(shuí)的范圍呢？或者沒(méi)有物理學(xué)的話力學(xué)電學(xué)磁學(xué)又誰(shuí)統(tǒng)領(lǐng)誰(shuí)呢？

這個(gè)問(wèn)題留給希望即將到來(lái)的時(shí)代給出解答，作為同樣具有責(zé)任的專(zhuān)業(yè)媒體，我對(duì)自己目前的有限所知，僅以此文代表自我檢討。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2013年第11期/總第275期